A l’étranger, plus encore qu'en France, le logement est un élément de vie et de confort essentiel, l'endroit où l'on se ressource en famille. Comment trouver la maison ou l’appartement idéal quand on se trouve à des milliers de kilomètres et que l’on ne connaît ni la ville, ni ses quartiers agréables, ni la valeur des biens immobilier ou le montant des loyers...Quelles sont les précautions juridiques à prendre avant de signer ?
Vous comprenez probablement qu’acheter un bien immobilier à l’étranger, spécialement dans un pays émergent, n’a rien de comparable avec l’achat d’un bien immobilier dans un pays comme la France.
Peu de pays réglementent la profession d’agent immobilier de manière aussi stricte qu’en France et les lois qui encadrent la location ou l’achat d’un bien immobilier sont parfois surprenantes pour un occidental habitué à beaucoup de rigueur.
Je rencontre régulièrement des personnes qui, lorsqu’elles ont acheté leur maison ou leur appartement en France, ont pris toutes les précautions d’usage en engageant un notaire, en lisant scrupuleusement toutes les clauses du contrat de vente et en vérifiant des tas de petits détails qui auraient pu affecter la valeur de leur bien.
Pour des raisons inexpliquées, quand, arrivées à la retraite, elles achètent un logement à l’étranger, ces mêmes personnes oublient leur bon sens. Je ne sais pas si cela est dû à une insolation ou à un excès de consommation de cocktails exotiques ; mais elles suivent leur cœur, pas leur tête… et cela peut mener à des erreurs coûteuses.
Sans entrer dans le détail, voici les 7 conseils de base qui me viennent immédiatement à l’esprit et que je vous recommande vivement de prendre en considération au moment de vous lancer dans le processus d’achat d’un bien immobilier à l’étranger :
Engagez votre propre notaire ou avocat indépendant : pas celui du vendeur ou celui que vous recommande avec insistance l’agent immobilier…
Méfiez-vous des conseils de l’agent immobilier : bien souvent les agents ne travaillent pas pour vous, ni pour le propriétaire, ils travaillent pour la commission qu’ils souhaitent être la plus élevée possible…
Ne croyez pas tout ce que vous dit le vendeur : peut-être qu’il est propriétaire du terrain qu’il vous propose d’acheter, peut-être qu’il ne l’est pas…
Prenez connaissance de toutes les clauses du contrat de vente : demandez à votre avocat ou notaire de traduire le contrat en français et de vous expliquer les clauses et termes que vous n’êtes pas certain de comprendre.
Vérifiez le titre de propriété : ne prenez pas le bien annoncé "titré" comme une preuve certaine qu’il est effectivement titré, si besoin prenez une assurance titre.
Renseignez-vous sur les éventuelles restrictions relatives au droit de propriété des étrangers : ceci est courant dans les pays asiatiques.
Achetez ce que vous voyez : si vous ne voyez pas la marina que le promoteur vous montre sur les plans, ne comptez pas sur la marina…
Certains pensent qu’à l’étranger c’est le Far West, que les lois ne s’appliquent pas à la lettre et que l’on peut faire plus ou moins ce que l’on veut. Ce n’est pas vrai, disons que les lois s’appliquent parfois différemment de ce à quoi vous êtes habitué en France et que certains points importants pourraient de ce fait vous échapper, et ce d’autant plus facilement que votre intermédiaire agent immobilier ou promoteur, pourtant bien conscient de votre crédulité, n’aura pas forcément intérêt à vous alerter.
Si une maison n’a pas tous les permis et certifications (agréments) dont elle a besoin, vous risquez de ne pas obtenir le titre de propriété, et vous risquez de devoir régler une amende ou une pénalité. Vous devrez peut-être tirer un trait sur la maison que vous rêviez d’acquérir.
Si vous achetez une propriété sur plan, demandez à votre avocat de vérifier que le promoteur a tous les permis et approbations nécessaires avant d’acheter. Si vous achetez une maison déjà construite, encore une fois, regardez si elle dispose de toutes les autorisations (notamment un permis de construire). Si le vendeur a rajouté un garage, une piscine, ou encore une salle de bains additionnelle, assurez-vous que tout est en ordre.
Si le vendeur est en attente d’une dernière autorisation, ajoutez une clause au contrat stipulant que la vente est conditionnée à l’obtention de cette autorisation. Fixez aussi une date butoir, de manière à ce que vous puissiez dénoncer le contrat sans pénalités s’il n’obtient pas cette pièce sous 3 mois par exemple.
Si je vous dis tout cela, ce n’est pas pour vous faire peur mais pour éveiller votre attention. Les opportunités de bénéficier d’une vie plus agréable et plus confortable sont nombreuses dans bien des pays qualifiés d’ "émergeant", mais les pièges sont eux aussi nombreux, et souvent inattendus.
Paul Delahoutre
Auteur des guides "Retraite sans Frontières"
Merci Paul Delahoutre de nous permettre de partager son article. Paul anime le site www.retraitesansfrontières.fr et l'auteur de plusieurs guides sur les retraites à l'étranger. http://www.retraitesansfrontieres.fr/guides-retraite-etranger/